“House of horrors” blokletterde the Economist een tijd geleden. ‘Griezelhuizen’. Dat sloeg dan minder op spoken en geesten die in de betreffende panden rond de klok van twaalven graag een feestje willen bouwen, dan wel over de narigheid die huiseigenaren kunnen ondervinden. Vooral, zoals de Economist beweert, als de waarde van dat huis in de feiten veel lager is dan de eigenaar zelf vermoedt dat het waard is. ‘De prijzen van woningen liggen in sommige landen een kwart te hoog’ schreef the economist. En België behoort tot die landen, aldus het Britse weekblad.

Overschat?

Het Britse blad beweert dat de huizen bij ons te duur zijn in relatie tot de huurprijzen en in relatie tot de inkomens. We zijn niet alleen in het rijtje van landen met overgewaardeerde huizenprijzen. Dat is het geval voor de helft van de landen die The Economist heeft onderzocht. Als je evolutie van de prijzen van woningen en appartementen van de afgelopen tien jaar op een grafiek uitzet, dat ben je geneigd om the Economist gelijk te geven: in 2000 kostte een gemiddeld huis in Vlaanderen 85.000 €. In 2010 was dat 200.000. Een stijging met meer dan 136%. Appartementen stegen in diezelfde periode in dezelfde mate. Een handige belegger is het die in diezelfde periode hetzelfde rendement op zijn roerende aandelen kan verwezenlijken!

Naar een stabilizering

De vraag is nu of er een plotse correctie, dus een forse verlaging van die huizenprijzen bij ons zit aan te komen. Niet waarschijnlijk. Dat de enorme stijging van de afgelopen tien jaar voorbij is lijkt wel zeker. En in sommige segmenten van de immobiliënmarkt, grote huizen en villa’s bijvoorbeeld, is er ook wel een daling aan de gang. Insiders verschillen van mening over de toekomstige evolutie. Sommigen immobiliënhandelaars vrezen wel een lichte daling, terwijl anderen eerder een stabilisering van de prijzen verwachten. De rentevoet bijvoorbeeld is nog altijd behoorlijk laag, waardoor de kandidaat-bouwer of koper een behoorlijk bedrag kan lenen tegen een redelijke prijs. Als die rente gaat stijgen en mensen dus minder kunnen gaan lenen zou dit een weerslag kunnen hebben op de woningprijzen. Daar komt bij dat er een behoorlijk spaarvermogen zit bij de Belgen waardoor ze over nogal wat eigen middelen beschikken wat een sterk argument is als ze naar de bank trekken om een hypotheekrente los te krijgen. Twee factoren om dat te illustreren: mensen kopen op steeds latere leeftijd hun eerste woning, en de afbetalingstermijnen worden langer.

Onzekerheid troef

Toch zijn er ook argumenten aan te voeren voor een prijsdaling. Om te beginnen zullen de gemiddelde lonen de volgende jaren zeker niet gaan stijgen. Met berichten over indexsprongen en tutti quanti zou je zelfs kunnen vermoeden dat de inkomens veeleer in dalende lijn zullen gaan. Bovendien staan de federale en Vlaamse overheden in besparingsmodus. Subsidies aan bouwers worden afgebouwd en er wordt vooral gedacht aan extra-inkomens voor de staat via belastingen. Bijvoorbeeld een BTW-verhoging. Wat natuurlijk bijzonder slecht nieuws is voor de bouwsector, die al voor een moeilijk jaar staat. Vorig jaar zijn de bouwaanvragen al met 20 procent gekelderd in vergelijking met het jaar daarvoor. En de tijdelijke BTW-verlaging – een crisismaatregel – is weer afgeschaft. Nochtans vindt de confederatie bouw – en dat zal u niet verbazen – dat er méér moet worden gebouwd. De vraag naar woningen zal de volgende jaren alleen maar toenemen wat er komen heel wat nieuwe gezinnen bij zegt de confederatie.

Kijken naar het buitenland?

In Nederland zijn de huizenprijzen voor het derde opeenvolgende jaar aan het dalen. Een topman van de Nederlandsche Bank sprak openlijk over de vastgoedsector die na de kredietcrisis en het Europese schuldenprobleem voor een nieuw crisismoment in de financiële wereld zal zorgen. De hypothecaire schuldenberg in Nederland is dan ook gigantisch. De hypotheekschuld bedraagt er 640 miljard of zowat 120% van het BBP. Nederland kent wel een ander hypothecair systeem: de hypotheekrente kan volledig van het belastbaar inkomen worden afgetrokken, waardoor de ontleende bedragen hoger zijn wat op zijn beurt een opwaartse druk op de woningprijzen veroorzaakt. Tot de luchtbel barst.

Voorzichtige Belgen

Dit gevaar bestaat minder in België: we hebben absoluut een baksteen in de maag en een eigen woning is de droom van iedereen. Maar we gaan er wat voorzichtiger mee om en beschouwen die eigen woonst minder als een financiële belegging waar we winst mee moeten maken, wat bij onze noorderburen minder het geval is. In minder euforische economische tijden zoals nu is dat meteen beidt dat toch wat extra zekerheid. Benieuwd hoe de opkomst op Batibouw zal zijn over een paar weken. De bouwbeurs op de Heizel is altijd een goede graadmeter voor de bouwlust van onze landgenoten.

Guy Janssens

(De auteur is presentator en eindredacteur van het sociaal-economische programma ‘De Vrije Markt’.)

@Allen: reageren op deze bijdrage impliceert dat u instemt met de regels voor deelname aan onze discussieforums; lees dus de regels - mod